Строительство

Мифы российского строительства

23.05.2015

На каждого россиянина - 24 кв.м (в среднем) жилой площади. На европейца – 45 кв. м, американца – 70 кв. м. Отстаем! Но здесь работают мифы. Какие? Укажем некоторые.

1.    Цены на жилье растут вне связи с конкуренцией в жилищном строительстве.

2.    Главный «сдерживатель» жилищного строительства – нехватка мест для жилищного строительства.

3.    Освоение пригородных (внутригородских) территорий следует наращивать.

Рассмотрим каждый миф.  

1.    Семь лет назад наблюдался дефицит предложений, рост цен (до 10% ежегодно). Развивалось ипотечное кредитование. Но сейчас анализ рынка почти по всем регионам показывает, что эластичность предложения – 0-3. (Эластичность – увеличение в % объема предложения на рынке после прироста цены на 1%). Застройщики в благополучных районах (регионах) имеют большую рыночную власть, позволяющую извлекать доходы и выше, и быстрее. Конкуренция действует при «доступе к начальству». Неравномерность затрат на соцсферу – зависит от местных чиновников, административных барьеров, сращивания администраторов с застройщиками. У российского девелопмента практически нет состязания.

2.    За 2012-1014гг. только 20% объема строительства реализовали на выделенных, целевых землях. Три года – срок реализации недостаточный для строительного проекта в России. Спрос удовлетворяется (в основном) комплексным освоением новых территорий, инвестиции в реконструкцию – на порядок меньше, чем в освоение. Экстенсивный подход к развитию на фоне плачевности жилищного фонда (доля изношенного жилья – около 20%). Сильно снижается эффективность нового строительства, особенно, при обеспеченности, которая растет медленней, чем жилищный фонд. Развитие стройкомплекса, само по себе, не дает существенных результатов. При таком темпе ввода жилья необходимы несколько десятков лет для реализации объемов.

3.    «Самострой» занимает 40% (общего объема). Индустриальное домостроение? Половина жилья возведено «внерыночно», архаичными способами, без профессиональных застройщиков. Исключение южные районы, где сами строят, и стоят хорошо. Эксперты считают мифом, что повышение обеспеченности требует малоэтажного строительства. Специалисты считают, что компактное развитие – эффективнее, при отсутствии (почти отсутствии) прироста населения. Развитие должно идти по пути увеличения плотности застройки.

Сказываются и иные факторы («близкие к мифологии»). Важно, например, недостаточное сервисное предложение на современном этапе строительства, плохое и слабое развитие сегментов рынка, безопасность, проблемы инфраструктурного характера.